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法規內容

法規名稱: 花蓮縣實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 89 年 01 月 20 日
修正日期: 民國 98 年 11 月 25 日
發文字號: 府行法字第0980187182A號
法規體系: 地政
圖表附件:
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壹、法令依據:
    依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。


貳、適用範圍:
    花蓮縣政府(以下簡稱本府)及所轄各地政事務所依平均地權條例規
    定辦理地價調查估計作業應依本規定辦理。


參、作業程序:
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料:
(一)地籍藍晒底圖與正圖校對釐正:
      1.各地政事務所執行土地分割、合併、新登記、坍沒、界址調整等
        作業經辦竣登記後,應即訂正地籍正副圖及地籍藍晒圖,並將地
        籍異動資料於次月十五日以前函送內政部國土測繪中心訂正地籍
        藍晒底圖。
      2.地籍正副圖、地籍藍晒底圖與地籍電子資料應保持正確一致,如
        有不符,應即查明訂正。
(二)晒製地籍藍晒圖:
      按作業必需之地價分布圖、地價區段圖、地價區段略圖等不同用途
      ,分別晒製不同比例尺之地籍藍晒圖供用。
二、調查地價實例:
    地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
    以上所稱之收益實例,係指租賃權或地上權等他項權利,且具有租金
    或權利金等對價給付之實例。
(一)地價資料之蒐集:
      1.各地政事務所之土地估價人員應依下列方法調查土地買賣、交換
        、標售、拍賣、讓售、典押、租賃、公證等資料:
     (1)依土地現值申報書副聯,向當事人、四鄰、不動產估價師、不
          動產經紀人員、地政士、金融、開發等有關機關(構)調查土
          地買賣、交換、設定地上權、典權等價格資料。
     (2)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
     (3)向法院或民間公證人調查房地買賣、租賃之公證登記價格及不
          動產之拍賣價格資料。
     (4)向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。
     (5)向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押
          租或保證金等資料。
     (6)向稅捐機關調查不動產交易價格資料。
      2.地政機關人員應經常注意媒體報導之不動產市場資訊,並視具體
        案件之需要派員調查其實際價格及鄰近土地之地價動態。
(二)買賣(收益)實例調查估價表之編造、審核、整理:
      1.編造:
     (1)調查買賣實例或收益實例時,應依買賣實例調查估價表或收益
          實例調查估價表之項目調查並填寫之,並註明調查日期且加蓋
          職章。
     (2)買賣實例如有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低者,應先
          作適當之修正,並將修正之依據法條及理由記載於買賣實例調
          查估價表:
          A.急買急賣。【有違交易人平日交易習慣或於同年度申報買進
            (賣出)者】。
          B.期待因素影響之交易。
          C.受債權債務關係影響之交易。
          D.親友關係人間之交易。
          E.畸零地或有合併使用之交易。
          F.地上物處理有糾紛之交易。
          G.法院拍賣。
          H.受迷信影響之交易。
          I.包含公共設施用地之交易。
          J.人為哄抬之交易。
          K.其他特殊交易。
     (3)買賣實例應就下列事項詳予查證確認後,就買賣實例價格進行
          調整,並記載於買賣實例調查估價表:
          A.交易價格及各項稅費之負擔方式。
          B.有無特殊付款方式。
          C.實例狀況。
     (4)買賣實例調查估價表格式及填寫說明如附件一之一、之二,收
          益實例調查估價表格式及填寫說明如附件二之一、之二。
      2.審核:
     (1)買賣(收益)實例調查估價表(以下簡稱估價表)應每半個月
          彙整一次,各地政事務所依分層負責明細表送審核且加蓋職章
          並註明審核日期;經授權核定之地政事務所主任每月抽查該月
          之所調查實例件數五分之一以上。
     (2)審核人員,除應注意估價表內有無遺漏外,並應就其資料之正
          確性詳予審查;如認有複查必要時,應即另行派員複查。複查
          人員經複查後認為原調查結果無修正必要者,應於「承辦員」
          欄位加蓋職章並註明複查日期,反之應製作複查估價表並檢附
          相關書證及原調查估價表作第二次審核。
     (3)審核人員如認複查結果仍有修正必要者,應自為第二次複查製
          作再複查估價表並載明理由及依據後,簽章註明日期核定之。
      3.整理:
        審核確定之估價表,應以鄉(鎮、市)為單位,按區段號先後順
        序,依買賣實例或收益實例分別裝訂成冊,以供估計區段地價之
        用。
三、調查影響區段地價之資料:
(一)應調查之資料:
      指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特
      殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其
      他影響因素等項。
(二)調查方法:
      1.調查之資料實施,地價調查人員應就所需實地調查。其中土地使
        用管制資料,屬都市土地者,向都市計畫主管單位查詢;屬非都
        市土地者,則查閱土地使用編定圖或向相關主管單位查詢。必要
        時並得查閱地籍電子資料。屬土地改良者(分為建築基地改良、
        農地改良、其他改良),應向各相關主管單位查詢。
      2.調查所得之影響區段地價資料,應填載於地價區段勘查表。(如
        附件三之一)
四、製作買賣或收益實例地價分布圖:
(一)地價實例估計完竣後,應將估計之土地正常單價調整至估價基準日
      。(每年九月一日),調整後之單價及其調查估價表之編號,應以
      鄉(鎮、市)為單位,利用前一年之空白地價區段略圖製作地價分
      布圖,圖上並應標明地段別、主要道路、明顯之建築物或設施。
(二)買賣(收益)實例地價之註記方法如下:
      由作業單位視分布圖及地價區段範圍大小,依下列二種方式,擇一
      辦理:
      1.於分布圖上適當位置加蓋方形戳記,並將實例之編號及單價填載
        於戳記內。
        例如:
                ┌───┬───┐
                │編  號│單  價│
                ├───┼───┤
                │      │      │
                ├───┼───┤
                │      │      │
                └───┴───┘
      2.將實例之編號及單價,註記於三角形小紙片,再將紙片尖端黏貼
        於分布圖上適當位置。
        例如:(詳見附圖)
五、劃分地價區段並填具地價區段勘查表:(如附件三之一、之二)
(一)劃分地價區段:
      1. 區段劃分之方法:
     (1)由調查地價人員攜帶地籍藍晒圖、地價分布圖及地價區段勘查
          表實地勘查,以鄉(鎮、市)為單位,斟酌地價之差異、當地
          土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、
          特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨
          勢及其他影響地價因素,於地籍藍晒圖上,將地價相近、地段
          相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
     (2)非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著
          差異者,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。
          非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依
          規定應整體開發而未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍
          內,得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用
          地,視為一個地價區段另編區段號。
     (3)公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施
          保留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非公共
          設施保留地劃為同一地價區段。
     (4)帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地地
          價區段之不同,分段劃分地價區段。
     (5)地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依下
          列規定處理之:
          A.繁榮街道路線價區段:指已開闢道路及其二側或一側帶狀土
            地,其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者,得就具有
            顯著商業活動之繁榮地區,依當地發展及地價高低情形劃設
            之地價區段,其劃分原則如下:
            a.地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為原則。
            b.繁榮街道路線價區段,原則上以每交叉道路口中心線為起
              訖。但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段
              。
            c.繁榮街道路線價區段,由各地政事務所視實際情況劃定、
              廢除,經本府核定後公布之。
            d.繁榮街道路線價區段,如其中一部份繁榮程度有明顯變動
              者,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
          B.一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道
            路之土地,其地價顯著較高者,得於適當範圍劃設之地價區
            段;其適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別之所有影
            響因素、一般之宗地深度、土地使用現況等全部情況斟酌劃
            設。如無法作綜合之具體判斷時以第一筆臨街地為準或以距
            離臨街線十八公尺之裡地線為界劃設之。但臨街第一筆土地
            過深或過淺時,得將該筆土地劃屬兩個地價區段或再增加同
            一使用性質之土地為區段線。
          C.一般區段:除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之
            一般地區,且依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
     (6)地價區段之界線,應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編
          定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街
          道路線價區段,應以裡地線為區段界線。路線價區段之界線,
          應以距離臨街線適當深度範圍為準。
      2.區段劃分應注意事項:
     (1)劃分區段前,應先確定都市土地之使用分區及非都市土地使用
          編定類別有無變動,並以其為主要依據合理劃定區段界線。
     (2)區段劃分時,調查人員應至實地勘查其實際情況。
     (3)劃分地價區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地
          界址為輔。面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時,宜劃為
          不同地價區段,不得僅以土地界址為依據。
     (4)同一地價區段範圍內如有特殊之土地,應以紅色筆加以圈劃,
          作為檢討時應否併為同一區段之參考。如無特殊情形及理由,
          應避免將一、兩筆土地另行劃分一區段。但其地勢與毗鄰土地
          顯不相當,且現行地價確有顯著差異者,應另行劃分區段。
     (5)暫已失去使用價值之流失地,應於勘查確認後另行劃分區段。
     (6)繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
     (7)都市計畫公共設施保留地地價區段之劃分作業,依花蓮縣都市
          計畫公共設施保留地地價查估圖例辦理之。
      3.複查地價區段:
        各地政事務所審核人員,對於地價區段範圍調整之地區,應執行
        實地複查並作成複查紀錄。
(二)填具地價區段勘查表:
      實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查表,其用表格式及填寫
      說明詳附件三之一至之二。
六、繪製地價區段圖:
    地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,各地政事務所應依下
    列規定繪製乙份地價區段圖及二份地價區段略圖 (供評議時說明用
    ):
(一)用圖:
      地價區段圖:以五百分之一、一千二百分之一、二千五百分之一地
      籍圖繪製或由電腦產製,除應以紅線標示地價區段界線,並應註明
      區段號、主要街道及重要公共設施位置與名稱。另各地政事務所應
      依上述地價區段圖自行斟酌實情需求繪製適當比例尺之地價區段略
      圖,供評議時說明使用,評議後如有修訂地價區段圖者,應隨時修
      正之。
(二)繪製方法:
      1.地價區段界線:以紅色實線表示,繁榮街道路線價區段中,如同
        一街道劃為兩個或兩個以上區段者,應在區段與區段間劃明界線
        ,並以箭頭「←‧→」表示各區段之起訖。
      2.區段號:以鄉(鎮、市)為單位,自左上角往右下角由上而下編
        列,又區段號碼,應加蓋於各區段之中央適當位置;繁榮街道路
        線價區段以紅色雙圈「◎」表示,一般路線價區段及一般區段以
        紅色單圈「○」表示。若無適當位置加蓋區段號,可於地價區段
        略圖空白處加蓋並加繪延引線。
      3.區段地價:每一區段之上期地價,一律用藍色戳記加蓋於區段號
        公告現值(公告地價)等字之下方。當年度辦理公告現值、公告
        地價時,於區段號下分列公告現值、公告地價,當期所擬定之地
        價,以紅色戳記加蓋於上期公共現值(公告地價)之下方。經評
        議修正之地價,以黑色戳記加蓋於擬定公告現值(公告地價)之
        下方,其數字以阿拉伯數字表示,大小應力求與區段號碼之大小
        相稱,其格式詳附件四。
      4.區段略圖之校對及用印:區段略圖繪製完竣,應於校對無誤後,
        於該藍晒圖背面由承辦員蓋職章並註明查勘年期,經各地政事務
        所複查人員審核後,送由本府核定之。
      5.區段略圖摺法:以長三十公分,寬二十公分為準並於摺妥後之正
        面加蓋有邊之戳記,其格式詳附件五。
七、估計區段地價並填具區段地價估價報告表:
(一)估計有買賣實例區段之區段地價:
      有買賣實例之區段,以調整至估價基準日之實例土地正常買賣單價
      ,求其中位數為各該區段之區段地價,並按區段填具區段地價估價
      報告表。
(二)估計有收益實例區段之區段地價:
      有收益實例之區段,以調整至估價基準日之實例土地正常收益單價
      ,求其中位數為各該區段之區段地價,並按區段填具區段地價估價
      報告表。
      以上所稱之中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單價,由
      高而低依序排列。其項數為奇數時,取其中項價格為中位數;其項
      數為偶數時,取中間兩項價格之平均數為中位數;實例為一個時,
      以該實例之土地正常單價為中位數。
(三)估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價:
      1.各地政事務所應依據內政部訂頒之「影響地價區域因素評價基準
        明細表之製作及應用方法」製作轄內各鄉(鎮、市)影響地價區
        域因素評價基準明細表。
      2.無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取兩個以
        上使用分區或編定用地相同,且依前二項估計出區段地價之區段
        ,作為基準地價區段,按影響地價區域因素評價基準表及該地政
        事務所製作之影響地價區域因素評價基準明細表,修正估計目標
        地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準
        地價區段者,得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價
        修正之。
      3.估計區段地價之過程及決定區段地價之依據法令及理由,應填載
        於區段地價估價報告表。
      4.估計都市計畫公共設施保留地地價,應確實依據平均地權條例施
        行細則第六十三條規定辦理。
(四)區段地價,應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依下列規定計
      算:
      1.區段地價每平方公尺單價在新臺幣(以下同)一百元以下者,計
        算至個位數,未達個位數四捨五入。
      2.區段地價每平方公尺單價逾一百元至一千元者,計算至十位數,
        未達十位數四捨五入。
      3.區段地價每平方公尺單價逾一千元至十萬元者,計算至百位數,
        未達百位數四捨五入。
      4.區段地價每平方公尺單價逾十萬元者,計算至千位數,未達千位
        數四捨五入。
      5.公共設施保留地地價區段,其區段地價之尾數,計算至個位數,
        未達個位數四捨五入。
(五)估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其平衡作業及
      協調方式如下
      1.同一鄉(鎮、市)內各區段間之平衡,由該地區調查人員負責處
        理。
      2.同一地政事務所轄區內鄉(鎮、市)間之平衡,由課長以上人員
        負責處理。
      3. 本縣轄區及與毗鄰縣間之平衡,由本府負責協調處理。
(六)區段地價估價報告表格式及填寫說明如附件六之一至六之六:
八、編造公告土地現值(公告地價)評議參考表:
(一)劃分地價區段並估計區段地價完竣後,各地事務所應按估價結果編
      造土地現值(地價)評議參考表及分析表,以鄉(鎮、市)為單位
      裝訂成冊,送交本府核定。
(二)公告土地現值(公告地價)評議參考表格式及編造說明如附件七之
      一至之四。
九、評議及報內政部備查:
(一)各地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五
      條或第四十六條規定送由本府提交花蓮縣地價及標準地價評議委員
      會評議,評議時應準備之資料如下:
      1. 公告土地現值(公告地價)評議參考表。
      2. 地價區段略圖。
      3. 地價區段勘查表。
      4. 區段地價估價報告表。
      5. 買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。
      6. 其他必要文件。
(二)地價評議結束後,本府應作成紀錄,函送各地政事務所依評議結果
      製作公告土地現值(公告地價)評議表(以下簡稱評議表)五份及
      地價區段略圖二份,經詳加校對後,評議表以鄉(鎮、市)為單位
      裝訂成冊,函送本府核定。本府審竣後於封面加蓋印信,評議表一
      份函送內政部備查;並將核定之評議表及各地政事務所轄區地價區
      段略圖各一份函送各地政事務所,另各一份本府存檔。
十、計算宗地單位地價:
    各地政事務所依評議結果,將區段地價輸入電腦,並列印區段地價資
    料,依分層負責逐級校對無誤後核章,除據以計算宗地單位地價外,
    並應列印宗地地價計算清冊(格式詳附件八),宗地單位地價以每平
    方公尺新臺幣(元)表示,其計算方法如下:
(一)屬於繁榮街道路線價區段之土地,應依「花蓮縣繁榮街道路線價區
      段宗地地價計算原則」之規定計算。
(二)其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
(三)跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區
      段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
(四)宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣(元)表示,計算至個位數,
      未達個位數者四捨五入。
十一、編造土地現值表(公告地價表):
  (一)地政事務所計算宗地單位地價後,應依規定之格式列印土地現值
        表,經調查人員詳細校對無誤後,依所需份數印製,並按鄉(鎮
        、市)分別裝訂成冊,送由本府加蓋印信,作為公告閱覽及分送
        有關機關之用。
  (二)辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表,其用表格式及編
        造說明參照土地現值表格式及編造說明辦理。但表內「公告土地
        現值表」及「公告現值」等文字應修正為「公告地價表」及「公
        告地價」。
  (三)土地現值表格式及編造說明詳附件九之一至之四。


肆、依本作業規定編造之各種圖、表,應由地政事務所妥慎保管,如由承
    辦員保管者,於離職時應列入移交。


伍、本規定自九十四年四月一日實施