花蓮縣政府主管法規共用系統-法規內容-花蓮縣政府訴願決定書 (110年訴字第17號)

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法規內容

法規名稱：	花蓮縣政府訴願決定書 (110年訴字第17號)
公發布日：	民國 110 年 08 月 24 日
發文字號：	110年訴字第17號
法規體系：	訴願決定書
圖表附件：	110年訴字第17號訴願決定書.pdf

花蓮縣政府訴願決定書 110年訴字第17號

訴願人：甲○○
出生年月日：○○年○○月○日
住：○○縣○○市○○○街○之○號
國民身分證統一編號：○000000000
訴願代理人：乙○○律師
設：○○縣○○市○○路○巷○號○樓之○
訴願人因土地登記事件，不服花蓮縣花蓮地政事務所（以下簡稱原處分機關）110年○○○字第000001號土地登記申請案件，提起訴願，本府依法決定如下：
主　文
訴願駁回。
事實

緣訴願人與其他28位共有人共有坐落於本縣○○市○○段01地號土地（下稱系爭土地），他共有人即訴外人丙○○(下稱丙君)於109年12月17日以吉安仁里郵局000088號存證信函表示其與其他共有人欲以每坪新台幣35萬元出售系爭土地，並依土地法第34條之1規定，通知訴願人於文到十五日內決定是否實行優先購買權，逾期視為放棄並依法辦理所有權移轉登記，丙君見訴願人未有優先承購之表示，嗣其他共有人丁○○、戊○○、己○○等3名(以下稱買受人)主張同一價格優先承買，遂共有人之一丙君檢附110年2月16日買賣契約書、提存書、郵局存證信函、土地增值稅完稅證明、土地所有權狀及印鑑證明等相關文件，經原處分機關以110年3月24日○○○字第000001號土地登記申請收件辦理，申請系爭土地所有權移轉登記予3位買受人，經原處分機關依法審查後，以共有人數及應有部分均已逾二分之一，符合土地法第34條之1第1項規定，乃於110年3月26日辦竣所有權移轉登記(110年○○○字第000001號申請案件，以下稱原處分)予3位買受人，訴願人不服於110年4月14日提起訴願，並分別於110年5月16日、110年6月2日及110年6月22日補充訴願理由，均經原處分機關檢卷答辯到府。
訴願意旨略以：

(一)土地法第34條之1第1項規定仍有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分分別共有人不得依土地法第34條之1規定，就共有人土地全部處分予共有人之數人。本件系爭土地移轉登記申請係由丙君依土地法第34條之1規定，代其他共有人將土地所有權移轉登記與同為共有人之丁○○、戊○○及己○○，業已違反雙方代理禁止之規定，依法不應登記，原處分機關應予駁回卻為准許，原處分應予撤銷。
(二)依土地法第三十四條之一執行要點第8點及第9點規定，部分共有人依土地法第34條之1規定為處分前，應先行通知他共有人，但系爭申請書內僅附有簡燦賢律師代丁○○、戊○○及己○○寄給丙○○主張優先購買權之存證信函，未有在處分系爭土地前通知其他未會同之共有人的證據，該申請書與上開規定已有不符；另訴願人所有之共有部分於原處分機關准予將系爭土地移轉登記前業已為預告登記，但該提存書尚未在對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明「提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件」，亦與法規不符。
(三)系爭土地之市價已遠高於每坪35萬元，經查詢周圍不動產實價登錄縱使係建物非土地亦有以高達73萬元出賣者，而丙○○通知訴願人是否要行使優先購買權時未提供與第三人之買賣契約，提存書所附買賣契約形式又有所缺漏，出賣人僅有一人簽名，故所謂買賣契約是否真實存在已有所疑問。
(四)訴願人依訴願法第93條申請原處分應停止執行，蓋原處分使訴願人喪失所有權人之身份，而取得所有權之人可隨時將系爭土地再移轉登記予第三人，將造成難以回復之損害，且訴願人與其他鄰居均有房屋座落於系爭土地上，現所有權人已對訴願人及其他屋主提出拆屋還地之訴訟，若房屋被拆除對訴願人之侵害並非係以金錢可得回復，再者，系爭土地一旦被出賣與第三人將無法挽回，則土地及房屋之喪失並非金錢補償可填補之。
(五)系爭土地之全部所有權移轉登記予主張優先購買權之共有人亦屬將共有土地處分之行為，是以，丁○○、戊○○及己○○當然屬於同意將系爭土地處分之人，並非因其主張優先購買權即變成不同意處分之人，況且登記申請書之「申請人」即「買賣契約書之出賣人」均有列名丁○○、戊○○及己○○，因此承受人為共有人之情況必然與民法第106條禁止自己或雙方代理之規定相違；又土地法第34條之1規定共有人「處分共有物時」要事先通知其他共有人，係指在「將共有物所有權移轉登記」之前，而丙君係就優先購買權所為知會，與「將共有物所有權移轉登記」之通知並不同。

答辯意旨略以:

(一)原處分機關於110年3月24日受理系爭土地登記申請案，由出賣人(即同意出售之共有人)及買受人3位(即不同意出售之共有人且主張優先購買者)會同申請，案經原處分機關審查後，丙君業已表明依土地法第34條之1規定辦理，並因同意出售系爭土地之共有人過半數達68.97%及其應有部分合計過半數達59.99%，程序及文件符合土地法第34條之1、土地登記規則、執行要點等相關規定，乃於110年3月26日將系爭土地移轉登記為丁○○(權利範圍162,300分之10,004)、戊○○(權利範圍162,300分之27,793)及己○○(權利範圍162,300分之124,503)3人共有，並依土地登記規則第67條第6款規定公告註銷未會同申請登記共有人之原所有權狀，經核於法並無違誤，原處分應予維持。
(二)訴願人認為「承受人不得為共有人」，係承買人立於「同意處分」之共有人地位，同意處分並承買共有物全部。所論點該「同意處分」之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質係代理權之性質，有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用，而有「部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34條之1規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予『同意處分』或設定用益物權之共有人之一人或數人」之見解。本案實際情形卻係承買人立於「不同意處分」之共有人地位不同意處分，並主張以同一價格共同優先承購共有物全部，與訴願人所論實屬二事，故同意處分之共有人代其他不同意處分之共有人將系爭土地全部出售予丁○○、戊○○及己○○3人，其處分效力自不因買受人併為系爭土地共有人承受而受影響。
(三)依土地法第34條之1、土地法第三十四條之一執行要點第7點及第8點規定，本案同意處分並同意出售系爭土地之人數達20位，另有共有人丁○○、戊○○及己○○3人主張優先承購，成就本件買賣契約，另於其他共有人於交到出賣通知後15日內不表示同意出售亦不表示承購，其優先購買權視為放棄，全案已達土地法第34條之1立法意旨，至此，倘如再依訴願人主張「成就本件買賣契約時，應再行通知該6位不表示意見之他共有人」，實則該共有人並非不知悉或無可得而知之情形，反欲要求拘束買受人與出賣人所以訂之買賣契約，有使善意第三人受不測損害之虞，創設法律所無之限制，與土地法第34條之1立法意旨有違。
(四)依土地法第三十四條之一執行要點第9點規定，已明定得由共有人其中一人辦理提存，故共有人辦理提存時，得由其中一人或數人辦理提存；又依土地登記規則第61條規定，本件土地共有土地買賣係110年3月24日受理花資字第55920號，訴願人所稱預告登記係110年3月26日受理收件花資字第58240號，共有土地買賣收件號數在前者應先行登記完竣，移轉登記之結果業已由承買人取得所有權，因而訴願人已無處分權，故其申請在後之預告登記申請案以依法不應登記為由駁回在案，訴願人所稱系爭土地移轉登記前業已為預告登記並非事實，所稱提存書要件欄記明事項自無需要。
   理　由
一、按民法第106條：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」土地法第34條之1規定：「(第1項)共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。(第2項)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。(第3項)第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。(第4項)共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。(第5項)前四項規定，於公同共有準用之…。」及第37條規定：「（第1項）土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。（第2項）土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」又土地登記規則第61條規定：「(第1項)登記，應依各類案件分別訂定處理期限，並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。除法令另有規定外，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。(第2項)登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。」及第95條規定：「(第1項)部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出已為書面通知或公告之證明文件，及他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。(第2項)依前項申請登記時，契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。」
二、次按土地法第三十四條之一執行要點(下稱執行要點)第1點規定：「依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。」第8點規定：「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之文件。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。…（六）他共有人之應有部分經限制登記者，應依下列規定辦理：…3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者，應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明；為該共有人提存者，應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人。…」
三、末按內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號令釋意旨略以，「…查土地法第三十四條之一之立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益。惟倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第三十四條之一規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。」
四、卷查，出賣人丙君等20人(即同意出售之共有人)及承買人3位（即行使優先購買權之人）檢附土地登記申請書等相關文件，於110年3月24日依土地法第34條之1第1項規定，向原處分機關以110年3月24日○○○字第000001號土地登記申請書，申請將系爭土地所有權移轉登記予丁○○、戊○○、己○○等買受人，並因同意出售系爭土地之共有人過半數達68.97%及其應有部分合計過半數達59.99%，程序及文件符合前揭土地法第34條之1、土地登記規則、執行要點等相關法令規定，乃將系爭土地移轉登記為丁○○(權利範圍162,300分之10,004)、戊○○(權利範圍162,300分之27,793)及己○○(權利範圍162,300分之124,503)3人共有，並於110年3月26日辦竣登記，此有系爭申請案之土地登記申請書、買賣契約書、提存書、郵局存證信函、土地增值稅完稅證明、土地所有權狀、身分證及印鑑證明等影本附卷可稽，是原處分機關所為登記，自屬有據。
五、訴願人主張本案移轉登記申請係由系爭土地共有人丙君依土地法第34條之1規定，代其他共有人將系爭土地所有權移轉登記予同為共有人之丁○○、戊○○及己○○，業已違反前揭內政部101年2月1日令釋及民法第106條關於雙方代理禁止之規定云云，惟查，依土地登記規則第95條及執行要點第8點第1款規定略以，共有人會同權利人申請共有土地權利變更登記時，登記申請書及契約書內本應列明全體共有人，及依內政部101年2月1日令釋略以，部分共有人依土地法第34條之1規定處分時，係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質為代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故觀本案系爭土地登記申請書及契約書內容，其他共有人雖與丁○○、戊○○及己○○一併列明為出賣人，然此應係為表明就共有物全部為處分所必須，且共有人丁○○、戊○○及己○○既未會同為義務人丙君等20人共同申請所有權移轉登記，自堪認係不同意處分之共有人，渠等所有權乃係由丙君代為處分，並因丙君之代理權係因土地法第34條之1第1項規定賦與其處分權限而當然取得，尚非基於不同意其他共有人之授權，故丙君代其他不同意處分之共有人將系爭土地全部出售予丁○○、戊○○及己○○，其處分之效力自不因買受人名併為系爭土地共有人而受影響，是以，訴願人以丁○○、戊○○及己○○均為系爭土地共有人，進而主張系爭土地之買賣違反民法第106條雙方代理禁止之規定，依法不得辦理所有權移轉登記，即不足採(臺北高等行政法院104年訴字第1038號判決意旨參照)。
六、另訴願人認系爭土地登記申請書所附提存書應依提存規則應記載所有同意處分之共有人云云，惟依執行要點第9點第1款規定略以，辦理土地法第34條之1第3項提存之共有人得由其中一人或數人辦理提存，查本案提存書係由共有人之一丙君向臺灣花蓮地方法院依法辦理提存，並有附卷提存書影本可稽，可知與前開規定並無不合，是以訴願人此部分主張，自屬無據；再按訴願人主張其所有之應有部分土地於原處分機關核准本件系爭土地移轉登記前業已為預告登記，但該提存書與執行要點第8點第6款第3目之要件不符云云，惟查土地登記規則第61條規定，同一宗土地之權利登記，依收件號數之次序或處理期限為之，其收件號數在後之土地不得提前登記，本件系爭土地買賣申請案以110年3月24日於原處分機關受理花資登字第55920號在案，訴願人所有系爭土地之應有部分之預告登記則為原處分機關以110年3月26日花資登字第58240號受理在案，是以，本件系爭土地買賣申請案之收件號數在訴願人為預告登記申請案之收件號數之前，依法訴願人之預告登記應不得提前登記，且訴願人系爭土地之應有部分預告登記申請案業已由原處分機關於110年3月30日以花資駁字第33Y00008號函駁回在案，此有原處分機關110年3月24日花資登字第55920號土地登記申請案、110年3月26日受理花資登字第58240號土地預告登記申請案及110年3月30日花資駁字第33Y00008號函等影本在卷可稽，是訴願人此部分所述，殊無可採。
七、至訴願人於110年5月16日以原處分核准系爭土地所有權移轉登記顯屬違法而申請停止執行一事，按訴願法第93條第2項規定：「原行政處分之合法性顯有疑義者，或原行政處分之執行將發生難以回復之損害，且有急迫情事，並非為維護重大公共利益所必要者，受理訴願機關或原行政處分機關得依職權或依申請，就原行政處分之全部或一部，停止執行。」所謂行政處分之合法性顯有疑義，係指該行政處分違法情形明顯，不待調查而有一望即知之違法；若行政處分尚須經調查審理始得判斷是否合法，即非屬之。又所謂原處分之執行將發生「難於回復之損害」，係指其損害不能回復原狀，或不能以金錢賠償，或在一般社會通念上，如為執行可認達到回復困難之程度而言，至當事人主觀上難於回復之損害，非屬此所指難於回復之損害；所謂急迫情事，則指原處分已開始執行或隨時有開始執行之虞，且其急迫情事非因可歸責於聲請人之事由所造成而言(臺北高等行政法院110年停字第32號裁定參照)。經查，本案訴願人以原處分核准系爭土地所有權移轉登記顯屬違法云云，惟所指原處分之違法情形，客觀上並非不經實質審理即能判斷，亦非單憑訴願人所述即可認定，尚難認原處分之合法性顯有疑義，聲請人執此部分主張應停止執行，並非有據；再者，訴願人以原處分核准系爭土地移轉登記為3位買受人所有，其等日後如將系爭土地再行移轉登記為第三人所有，將致訴願人受有損害云云，惟如有訴願人所稱損害應為系爭土地現所有人之行為造成，並非原處分准許系爭土地依本件申請案辦理所有權移轉登記所導致，是訴願人主張原處分之執行將發生難以回復之損害，且有急迫情事而申請停止執行，均無可採。
八、末以，有關訴願人於110年6月22日以補充訴願理由(三)書及於110年8月2日以訴願聲請閱卷書，申請閱覽本案系爭土地登記申請書所附所有權人之印鑑證明部分，依訴願法第75條第2項前段固規定，訴願人得向受理訴願機關申請閱覽、抄錄或影印據以處分之證據資料，惟為免影響訴願程序之進行及侵犯他人隱私或秘密，同條項後段之反面解釋亦授予受理訴願機關有正當理由時仍得拒絕訴願人之申請，至於是否具有正當理由之判斷，法無明文規定，受理訴願機關自得參酌資訊公開之相關法令作為判斷之依據。查政府資訊公開法第18條規定立法意旨，資訊公開與限制公開之範圍互為消長，如不公開之範圍過於擴大，勢將失去本法制定之意義，惟公開之範圍亦不宜影響國家整體利益、公務之執行及個人之隱私等，故本案因訴願人所請印鑑證明資料涉原處分機關作成原處分前之準備資料與系爭土地所有權人之個人隱私資料，屬政府資訊公開法第18條第1項第6款規定之「公開或提供有侵害個人隱私、職業上秘密或著作權人之公開發表權者」，且本案未涉公益亦未經出賣人丙君等20人(即同意出售之共有人)同意閱覽、抄錄或影印，是訴願人所請，依訴願法第75條規定，不予准許。又本案事證已臻明確，訴願人其餘主張陳述，經審酌後，均不影響本件訴願審議決定之結果，故毋庸逐一論列，併予敘明。
九、據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第1項規定，決定如主文。
                     訴願審議委員會主任委員    顏新章
                                       委員   危正美
                                       委員    呂玉枝
委員    陳建村
委員    吳泰焜
委員    林武順
委員    林國泰
委員    許正次
委員    蔡培火
委員    蔡雲卿
委員    賴劭筠

中    華    民    國     110    年    8     月    24    日
如對本決定不服者，得於收受本決定書之次日起2個月內向臺北高等行政法院（地址：111044臺北市士林區福國路101號）提起行政訴訟，並抄副本送本府。