花蓮縣政府訴願決定書       111年訴字第41號

訴願人：○○○

       出生年月日：○○年○月○日

       住：○○縣○○市○○街○○巷○號

       國民身分證統一編號：○○○○○○○○○○

  訴願人因土地使用地類別變更登記事件，不服花蓮縣花蓮地政事務所(下稱原處分機關)111年1月24日地所登字第1110000921號函，提起訴願，本府依法決定如下：

  主   文

訴願駁回。

    事   實

一、緣訴願人於110年11月4日委託地政士代理送件申請出售其所有○○縣○○鄉(下同) ○○段○○○-○地號土地(下稱系爭土地，使用地類別為甲種建築用地)，經原處分機關110年花資登字第234500 號買賣登記申請書收件辦理在案。系爭土地於86年4 月21日分割自○○段○○○地號土地(重測前為○○段 ○○○○地號)，登記簿記載使用地類別雖為「甲種建築用地」，惟原處分機關查察非都市土地使用分區圖，○○段○○○○地號土地之使用地類別屬「農牧用地」，再比對人工登記簿謄本電子處理前舊簿發見分割前母地號(即○○段○○○地號)所載使用地類別為農牧用地，所分割出之系爭土地之使用地類別應與母地號相同，原處分機關召開說明會並請訴願人陳述意見後，作成由原處分機關再函詢國軍退除役官兵輔導委員會(下稱退輔會)確認系爭土地於放領時，有無編定為建築用地之決議，嗣退輔會臺東農場函復原處分機關查無相關資料，原處分機關依系爭土地於非都市土地使用分區圖示之使用地類別屬農牧用地，且無使用地類別變更、更正編定之申請或有編定為建築用地等相關資料或證明文件，系爭土地使用地類別應與母地號即○○段○○○地號土地，同屬為農牧用地，遂函知訴願人將辦理更正登記，訴願人未提出意見，原處分機關以收件字號111年花資登字第12710號辦理系爭土地使用地類別更正登記為農牧用地，並以111年1月24日花地所登字第1110000921號函通知訴願人，訴願人不服，於111年6月1日提起訴願，經原處分機關檢卷答辯到府。

二、訴願意旨略以：

 (一)系爭土地之使用地類別雖係因「登記錯誤」而誤載為「甲種建築用地」，然系爭登記已逾24年未經更動，訴願人因合理信賴系爭該土地登記之公信力，而為買賣系爭土地，原處分機關竟逕為變更登記，顯與公法上之「信賴保護原則」有違。

 (二)依據土地法第43條之規定，土地登記具有「絕對效力」，既原處分機關將系爭土地登記為甲種建築用地，該土地登記之「公示性」，與「公信性」，即使系爭土地所有權人及交易之第三人(買受人)等人民均因等信賴系爭土地得作為「建築用地使用」，而為訴願人於107年購買時之信賴土地登記正當性之信賴基礎。

 (三)訴願人因信賴系爭土地為甲種建築用地之絕對效力，故購買系爭土地之價金與其後稅賦，均係以系爭土地為甲種建築用地為前提為支出人購買之金額顯高於附近農舍行情，訴願人之買受行為核屬為信賴國家土地登記之信賴表現。

 (四)況系爭土地經過多次轉手，且系爭土地及坐落區域附近之土地上有諸多建物，故外觀上難直接認為系爭土地為農牧用地，訴願人購買時顯不可能知悉系爭土地使用地之「類別登記有錯誤」等情之可能，更不可能係因提供錯誤資料使原處分機關為錯誤登記，即無信賴不值得保護等情，對於訴願人信賴利益之保護。本件因原處分機關之登記錯誤，影響人民重大信賴利益與財產權保障，對於訴願人信賴利益之保護，顯然大於撤銷(變更登記)所欲維護之公益，應予維持該行政處分之存續狀態。

 三、答辯意旨略以:

  (一)非都市土地使用地類別之編定，揆諸區域計畫法、非都市土地使用管制規則等相關法令規定，係由有關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。另有關本案使用地類別變更或更正編定，應依非都市土地使用管制規則第27、28條及製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第9點等相關法令規定申請且符合要件者始得辦理。非如訴願人所稱僅憑主觀認定未有重大影響厥係從來之使用，矧以原登記為甲種建築用地已行之有年，並無危害公益遽認得以維續，難謂為合法。況系爭土地使用地類別為農牧用地，已甚明灼。以登記簿所載錯誤之使用地類別，援此為據主張維持為甲種建築用地使用，容屬無稽。

 (二)又訴願人主張應受行政程序法第8條信賴保護原則之保障，雖非無據，惟系爭處分與信賴保護原則並無違誤，事實上系爭土地使用地類別本確為農牧用地，本所作成系爭處分並非為使用地類別之變更，僅係發見登記之錯誤，依土地法第69條規定本職權辦理更正，使登記簿所載資料回復與真實狀態相符之事實。倘本所未作成系爭處分，日後取得系爭土地之所有權人或相關利害關係人亦遭蒙受財產權損失，損害公共利益甚鉅。

理　　由 

一、按土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」土地登記規則第13條規定：「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；……」內政部100年6月24日內授中辦地字第0724781號令修正發布更正登記法令補充規定第1點規定：「登記錯誤或遺漏而有案可稽者，登記機關得逕為辦理更正登記，登記完畢後應通知全體利害關係人。」

二、次按區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」66年5月25日訂定發布區域計畫法施行細則第17條規定：「依本法第15條製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地之作業方式及程序，由內政部定之。」又內政部74年8月15日臺內地字第328528號函修正發布製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知（下稱本作業須知）第6點規定：「各種使用地及其性質：各種使用地之分類及其性質如左：（一）甲種建築用地—係供農業區內建築使用者。……（五）農牧用地—係供農牧生產使用者。」第7點規定：「各種使用地之編定原則：……（三）依使用現況編定，現已為某種使用之土地，得參酌左表規定，按宗分別編定之：一、特定農業區以編定農牧用地為主……（四）注意事項：1.特定農業區及一般農業區內土地，於使用編定結果公告前屬『建』地目，或已奉准變更為『建』地目，或非屬『建』地目，實際已全部（宗）作建築使用者，編為甲種建築用地。……」

三、查系爭土地係於86年4 月21日分割自○○段○○○地號土地(重測前為○○段○○○○地號)，查土地登記舊簿之登記事項，○○段○○○○地號土地所有權為中華民國，管理人為退輔會，嗣依區域計畫法及「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」辦理非都市土地使用分區，由本府以74年11月15日府地用字第86779號公告實施非都市土地使用管制，並於土地登記簿辦理非都市土地使用分區及使用地類別登記，將廣○○段○○○○地號土地登記為「一般農業區 農牧用地」，嗣於84年間辦理地籍圖重測，地段號變為○○段○○○地號，亦未變更編定使用種類，及至退輔會為安置場員辦理放領，於民國86年間申請○○段○○○地號分割出子地號即系爭土地，面積0.41913公頃並放領於第三人○○○，雖○○段○○○地號之編定使用種類並無變更，惟系爭土地之編定使用種類卻為「一般農業區 甲種建築用地」，原處分機關為釐清系爭土地用地別，於110年11月19日召開說明會並函請訴願人陳述意見，決議函請退輔會確認系爭土地有無辦理用地變更或更正編定，退輔會臺東農場以111年1月11日東農產字第11100000072號函復略以：「案地依原登記使用辦理放領，查無編定建築用地之相關資料。」，是系爭土地之使用類別既未經申請變更，則原處分機關認定系爭土地之使用類別為「甲種建築用地」為發現登記錯誤，依土地法第69條規定，以收件字號111年花資登字第12710號辦理系爭土地使用地類別更正登記為農牧用地，並以111年1月24日花地所登字第1110000921號函通知訴願人及利害關係人，揆諸前開規定，並無違誤。

四、至訴願人主張其因土地法第43條規定信賴土地登記正當性之信賴基礎及信賴表現，有信賴利益保護原則適用，應維持系爭土地之使用地類別為甲種建築用地乙節，參照高雄高等行政法院91年度訴字第548號判決意旨略以:「土地使用分區之編定，乃主管機關依區域計畫法對土地使用之管制，其有一定之編定原則，內政部亦頒布有本作業須知供各主管機關資為編定之準則。次按土地『編定使用種類』之登記，原應以公告之圖示及編定清冊為準，但為便於一般人民之閱覽查知，故附帶登記於土地登記簿內，又此項土地登記簿之記載，既僅屬附帶性質，縱有錯誤，亦不能因此改變其應有之土地管制使用分區編定之效力。」再按「土地法第43條：『依本法所為之登記，有絕對效力。』雖屬人民對土地登記之信賴保護規定（即土地登記之公信力）。惟該規定旨在規範登記之物權法律關係與實際之物權法律關係不一致時，信賴該登記之物權法律關係而為交易之第三人，不因登記與實際之物權法律關係不一致，而影響其交易行為。是以依土地法所為登記公信力之保護範圍，係關於物權法律關係，例如物權之種類、內容、範圍、次序及權利人，至於非屬物權法律關係，而在土地登記簿之標示部記載之土地之地目、編定使用種類或使用限制等事項，並不在土地登記公信力保護範圍。」（最高行政法院103年度判字第173號判決意旨參照），查系爭土地之土地登記簿之編定使用種類上雖記載「甲種建築用地」，然參照上開判決，土地「編定使用種類」之登記，原應以公告之圖示及編定清冊為準，而依本府74年11月15日府地用字第86779號公告實施非都市土地使用管制，○○段○○○○地號為農牧用地已明，嗣重測後變更為○○段○○○地號，再分割出系爭土地，均無辦理變更編定情事，原處分機關更正系爭土地之編定使用類別始與公告圖示相符，且編定使用類別登記並非土地法第43條土地登記公信力所要保護範圍，自難認其具有信賴土地登記正當性之信賴基礎，而有信賴保護原則之適用，是訴願理由指摘原處分違反誠信原則及信賴保護原則云云，亦無足採。

五、據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第1項規定，決定如主文。

訴願審議委員會主任委員  顏  新  章

委員  危  正  美

委員  林  武  順

委員  許  正  次

委員  蔡  培  火

委員  蔡  雲  卿

委員  陳  品  妤

中    華    民    國     111    年    8    月    25    日

如對本決定不服者，得於收受本決定書之次日起2個月內向臺北高等行政法院（地址：111044臺北市士林區福國路101號）提起行政訴訟，並抄副本送本府。